Co może być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym?

Coraz droższe ceny nieruchomości powodują, że zebranie wymaganej przez banki kwoty minimalnej wkładu własnego staje się dla wielu osób dużym problemem. W oszczędzaniu pieniędzy na wkład własny nie pomaga także galopująca inflacja, która z miesiąca na miesiąc zabiera z naszych dochodów coraz więcej środków. Rosnące ceny żywności, energii, gazu, paliw i generalnie wszystkiego, co ma realny wpływ na bieżące wydatki, zmniejsza realne szanse na odłożenie wolnej gotówki. To zaś sprawia, że wiele osób interesując się zakupem mieszkania na kredyt, rozważa alternatywne metody na wniesienie wkładu własnego. Czasem posiłkując się w tym celu nawet kredytem gotówkowym. Czy są inne metody na wniesienie wkładu własnego? Co może być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym?

Minimalny wkład własny

Znaczne wzrosty wartości nieruchomości w ostatnich latach doprowadziły do tego, że wiele osób może mieć duży problem ze zgromadzeniem średnio już nawet 100 tys. zł wkładu własnego. Tyle bowiem potrzebujemy, aby kupić “na kredyt” czterdziestokilkumetrowe mieszkanie w Warszawie czy innym dużym mieście, w których jeden metr kwadratowy kosztuje już około 11 tys. zł. Minimalna wysokość wkładu własnego narzucona została na banki przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Zgodnie z Rekomendacją S minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym od 2017 roku wynosi 20 procent wartości finansowanej nieruchomości. Istnieje co prawda możliwość obniżenia wysokości wkładu własnego do 10 procent ceny mieszkania, domu czy działki – o ile będzie finansowana kredytem hipotecznym -, jednak niezbędne w tym celu będzie wykupienie dość kosztownego ubezpieczenia. Nosi ono nazwę “ubezpieczenie niskiego wkładu własnego”, lub “zerowego wkładu własnego”. Mimo tego nawet 10 procent wartości nieruchomości może stanowić dla wielu osób spory problem ze zgromadzeniem takiej kwoty w gotówce, ale czy tylko gotówka może być wkładem własnym?

Co może być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym?

Jeśli przygotowując się do zakupu mieszkania, nie udało nam się zebrać odpowiedniej sumy na wkład własny w gotówce, możemy rozważyć wniesienie innych trwałych wartości materialnych na ten cel. Nie oznacza to jednak, że banki przyjmą np. rzeczy ruchome, jak samochód, biżuterię, sprzęty AGD/RTV czy chociażby akcje spółek. Czasem zdarza się, że niektóre instytucje za wkład własny uznają np. obligacje Skarbu Państwa, jednak zwykle papiery wartościowe nie są “mile widziane” przez banki na ten cel.

Najbardziej pożądanym, a tak naprawdę najchętniej akceptowanym, przez banki wkładem własnym innym niż gotówka, będą nieruchomości. Instytucja dokona na nich zastawu w postaci wpisu do księgi wieczystej. W grę mogą wchodzić działki, mieszkania, domy, lokale handlowe, lokale usługowe i inne nieruchomości, na których łatwo da się ustanowić hipotekę. 

Bezpłatne porównanie ofert wielu banków w jednym miejscu!

Mało kto zdaje sobie sprawę, że wkładem własnym mogą być np. środki zebrane w ramach oszczędności emerytalnych w III filarze, czyli na Indywidualnych Kontach Emerytalnych (IKE) oraz Indywidualnych Kontach Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). Musimy jednak pamiętać, że z uwagi na to, iż konta te służą do wieloletniego i systematycznego oszczędzania są objęte ulgami podatkowymi, a to powoduje, że na wkład własny możemy uznać tylko część zgromadzonych tam środków.

Podobnie do IKE czy IKZE wkładem własnym do kredytu hipotecznego mogą być środki zgromadzone w ramach Pracowniczych Planów Kapitałowych (PPK). Ustawa o nich daje bowiem możliwość wypłaty części oszczędności z przeznaczeniem właśnie na sfinansowanie wkładu własnego. Pamiętajmy jednak, że jeśli nie wpłacimy wyciągniętych z PPK pieniędzy na ten cel i nie zwrócimy ich w krótkim czasie, zapłacimy skarbówce podatek dochodowy. Środki zgromadzone w Pracowniczych Planach Kapitałowych na wkład własny przeznaczyć może osoba do 45 roku życia.

WAŻNE! Wypłacone z PPK oszczędności, które przeznaczymy na wkład własny, trzeba będzie zwrócić w okresie od 5 do 15 lat od dnia ich wypłaty. Jeśli tego nie zrobimy, musimy liczyć się z koniecznością uiszczenia podatku dochodowego.

Gwarancja Skarbu Państwa jako wkład własny

W ostatnim roku rządzący przygotowali szereg mniejszych i większych zmian podatkowych, a także “reform gospodarczych”, które opakowano w ustawę o potocznej nazwie Polski Ład. Jednym z jej elementów są tzw. mieszkania bez wkładu własnego, a dokładniej gwarancje udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego konsumentom, którzy nie posiadają oszczędności na wkład własny, a chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny.

W sytuacji, gdy statystyczny Kowalski posiada zdolność kredytową, jednak nie zdołał odłożyć na wkład własny, może wnioskować o udzielenie przez BGK gwarancji, którą bank komercyjny uzna za zabezpieczenie spłaty 10 czy 20 procent wkładu własnego i udzieli finansowania na 100 procent wartości nieruchomości. Jak nie trudno się domyślić, kredytobiorca będzie miał obowiązek spłaty pełnej wartości mieszkania czy domu wraz z odsetkami na rzecz banku.

Trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że gwarancje wkładu własnego udzielone mogą być osobom w wieku 20-40 lat, małżeństwom lub osobom samotnie wychowującym dzieci, które nie posiadają praw do innych lokali mieszkalnych. Ustawodawcy ograniczyli także maksymalną wysokość gwarancji, która wynosi “raptem” 100 tys. zł. Prócz tego rządzący określili także maksymalną wysokość ceny za jeden metr kwadratowy. To sprawia, że z gwarancji wkładu własnego w praktyce nie skorzystają rodziny, które zamierzały kupić mieszkanie w większym mieście.

Poszukując kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym, warto wcześniej skonsultować się z niezależnym ekspertem kredytowym, który współpracując z wieloma bankami, ma dostęp do najlepszych ofert kredytowych.

Zdjęcie główne: Daniil Silantev on Unsplash