Kredyt hipoteczny – czy teraz jest dobra okazja do zaciągnięcia?

Popyt na kredyty hipoteczne rośnie równie szybko, jak na nieruchomości. Deweloperzy cały czas występują o nowe pozwolenia na budowę. Co roku oddawane są dziesiątki tysięcy mieszkań do użytku, po które sięga naprawdę wielu chętnych. Jest jeszcze wiele osób, które się zastanawiają, czy właśnie teraz jest okazja na to, by zaciągnąć kredyt hipoteczny. W tym wpisie przedstawione zostaną informacje, które pomogą w podjęciu tej decyzji.

Skąd taki popyt na nieruchomości?

Zanim przejdziemy do tematu kredytów zabezpieczonych hipoteczne, najpierw warto w ogóle rozważyć, skąd wziął się taki popyt na nieruchomości, która ma właśnie spory wpływ na ten typ produktu kredytowego.

Przede wszystkim należy ocenić nieruchomości, jako alternatywną inwestycję dla wszystkich, którzy posiadają nadwyżkę gotówkową. Mówi się, że nawet prawie połowa nieruchomości, to właśnie takie, które nabywane są w celach inwestycyjnych, a więc nie mieszkaniowych. Spora część z nich, nie zostanie nawet wynajęta, tylko będą czekać puste na podwyższenie cen i sprzedaż z zyskiem. Taka transakcja w krótkim okresie zaoferuje o wiele wyższą stopę zwrotu niż lokaty, obligacje, czy bardziej ryzykowne akcje. Jednocześnie istnieje pewna gwarancja, że te pieniądze nie stracą na wartości. Od początku pandemii, gdy stopy procentowe spadły, a ludziom przybyło wolnej gotówki, każdy szukał sposobu na to, by uchronić ją przed inflacją i w ten sposób wykształcił się bardzo szybko w Polsce mocny ruch inwestorów w nieruchomości.

Kolejnym powodem jest to, że w Polsce w stosunku do średnich europejskich, nadal przypada dość mało mieszkań w przeliczeniu na liczbę mieszkańców. Od razu warto wspomnieć o tym, że silna jest u nas ideologia własności, czyli posiadania na własność mieszkania bądź domu. Te czynniki również w istotny sposób przekładają się na to, że ludzie kupują dużo mieszkań, zarówno w takich miastach jak Kraków, Warszawa, czy Gdańsk, lecz również coraz częściej w mniejszych miejscowościach, czasem są to nawet bardzo nieprzemyślane transakcje.

Powodów jest oczywiście więcej, lecz wymagałyby one konkretniejszej analizy, a powyższe miały jedynie nakreślić to, jak wygląda sytuacja na rynku mieszkaniowym w kraju.

Czy teraz warto wziąć kredyt hipoteczny?

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego powinna być poparta, choć minimalną analizą rynku kredytów. Sytuacja na rynku kredytowym od 2020 r. dość dynamicznie się zmieniała i aktualnie sektor bankowy cały czas dostosowuje się do sytuacji, jaka panuje obecnie na rynku. Wpływa to również na rynek konsumenta, ilość i wielkość udzielanych kredytów, a także warunki udzielania produktów.

Kredyt to nie tylko pożyczony kapitał i spłacane odsetki. Na ten produkt należy spojrzeć nieco z szerszej perspektywy. Kosztem tego produktu są odsetki, prowizja i opłaty dodatkowe. Odsetki chyba nie wymagają wyjaśnień. Jest to po prostu naliczana od pożyczonego kapitału, kwota do spłaty (wynagrodzenie banku). Prowizja to koszt, którego w niektórych przypadkach można uniknąć. Jeśli ma być ona płatna na początku kredytu, może obciążyć dość mocno budżet kredytobiorcy, nawet jeśli będzie wynosić 0,5% kwoty kredytu. Aktualnie zdarza się jednak, że bank jej nie wymaga, bądź umożliwia rozłożenie jej na raty i płatność z ratą kredytową. Kolejnym elementem składającym się na cenę kredytu, są dodatkowe opłaty. Dla uproszczenia tej kwestii kredytobiorcy przyjmijmy, że wliczają się w to wszystkie dodatkowe koszty, nawet pozabankowe. Będzie to więc składka ubezpieczeniowa domu, ubezpieczenia na życie, opłata za administrację kredytem, kontrole na budowie, wykonanie operatu, koszty przedwczesnych spłat itd. Każdy bank posiada inną tabelę opłat i prowizji i zawsze warto się z nimi zapoznawać.

Analizując koszty kredytowe, można już częściowo odpowiedzieć na pytanie, czy aktualnie warto zaciągnąć kredyt. W 2021 r. są rekordowo niskie stopy procentowe, na razie nie zapowiada się, aby zostały one podwyższone. Wpływa więc to na fakt, że kredytobiorcy mają łatwy dostęp do taniego pieniądza. Kredytobiorcy mogą więc w najbliższym czasie liczyć się z naprawdę niskimi ratami kredytowymi. Banki unikają również doliczania kosztów dodatkowych i prowizji, ponieważ liczą na jak największy popyt na kredyty. Bank widzi, że rynek nieruchomości potrzebuje kapitału i mocno chłonie każdy pieniądz, dlatego o ile ktoś posiada zdolność kredytową, to może być spokojny, o udzielenie kredytu. Gospodarka to system naczyń połączonych, a wstrzymanie akcji kredytowej, mogłoby negatywnie wpłynąć na gospodarkę i zarówno nastroje przedsiębiorców, jak i konsumentów.

Jak okres kredytowania wpływa na stabilność spłacania kredytu?

Fakt, że aktualnie na rynku są bardzo niskie stopy procentowe, nie oznacza wcale, że taka sytuacja będzie wiecznie trwać. Rada Polityki Pieniężnej w końcu zostanie zmuszona, by podwyższyć stopy. Rosnąca inflacja, bardzo szybko rosnące ceny nieruchomości, rosnące koszty paliw i zakupu materiałów budowlanych. To wszystko może zostać, choć w pewnym stopniu wstrzymane, właśnie przez wzrost stóp procentowych.

Jak taki krok natomiast wpłynie na rynek kredytowy? Na pewno akcja kredytowa zostanie nieco przyhamowana, ponieważ pieniądz będzie droższy. Wzrost stóp procentowych wpłynie na podwyższenie się wskaźników WIBOR, LIBOR, czy EURIBOR, na których oparte są stopy bazowe kredytu. To automatycznie przełoży się na fakt, że zdolność kredytowa będzie musiała być liczona dla wyższej stopy oprocentowania, przez co mniejsza liczba wnioskodawców przejdzie pozytywnie przez proces kredytowy.

Również aktualni kredytobiorcy odczują zmianę stóp procentowych na zmiennej części swojej raty (oprocentowanie składa się ze zmiennej części, czyli stopy bazowej i marży banku, która nie ulega zmianie). Prognozuje się, że w najgorszych przypadkach rata może wzrosnąć nawet dwukrotnie. Oczywiście, w pewien sposób zabezpieczyć można się, zaciągając kredyt ze stalą stopą. Jednak stopa ta będzie stała jedynie przez kilka lat (aktualnie w większości ofert 5 lat), a następnie może drastycznie wzrosnąć.

Jednak nawet dwukrotne podwyższenie raty nie powinno przerażać wnioskodawców. Okres kredytowanie trwa 25 -30 lat i to jest oczywiste, że w tym czasie, wysokość rat może bardzo się zmieniać, w zależności od sytuacji na rynku. Zawsze należy po prostu starać się o taką ratę kredytową, która nawet po podwojeniu, będzie możliwa do obsługi.

Teraz właśnie można odpowiedzieć na pytanie, jak okres kredytowanie wpływa na stabilność spłacania kredytu. Większość osób chce jak najszybciej pozbyć się zobowiązania i w tym celu stara się o jak najkrótszy okres kredytowania, czyli automatycznie maksymalnie wysoką ratę. W przypadku wzrostu oprocentowania kredytu, gdy rata odsetkowa stanowi coraz większą część raty razem, mogą zacząć pojawiać się coraz większe problemy z płatnościami. Kredytobiorca po prostu nie uwzględnił, że przy wyższych ratach, może nie być w stanie ich pokrywać.

Dlatego manipulując długością spłaty kredytu, można wpłynąć na stabilność pokrywania rat. Najlepszym rozwiązaniem, jest maksymalne wydłużenie okresu kredytowania. Aktualnie możliwe jest wnioskowanie o 30-letni okres, lecz zdarzają się nawet przypadku 35 lat. Oczywiście, patrząc na harmonogram spłaty, widać, że suma zapłaconych przez ten czas odsetek jest ogromna, szczególnie porównując do np. 15-letniego okresu spłaty. Jednak wielu kredytobiorców zapomina o jednym, czyli możliwości wcześniejszej spłaty kredytu i nadpłat. Do 3 lat po podpisaniu umowy, bank może pobierać prowizje za wcześniejsze spłaty, jednak po tym okresie, wnioskodawca może nadpłacać, ile chce i kiedy chce. Mając kredyt na 30 lat, można więc w „tłustych latach” nadpłacać kredyt, aby w „chudych latach” spłacać niskie raty, czy też tylko odsetki.

Udaj się do doradcy finansowego

Mieszkając w takim mieście, jak Kraków, Warszawa, czy jakimkolwiek innym dużym, warto skorzystać z możliwości uzyskania pomocy od profesjonalnego eksperta kredytowego. Dlatego też, mimo pozyskanych powyżej informacji, które można uznać za podstawę, warto skontaktować się z osobą, która wyjaśni o wiele więcej i odpowie na wszystkie nurtujące klienta kwestie.

Okazja do zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest zawsze, nawet teraz. Kwestią kluczową jest jedynie odpowiednie dopasowanie rat, do możliwości finansowych i wynegocjowanie jak najdogodniejszych warunków, by zmiany na rynku finansowym, w jak najmniejszym stopniu odbijały się potem na wysokości raty kredytu.