Czym jest Rekomendacja S i jaki ma wpływ na kredyty hipoteczne

Celem Komisji Nadzoru Finansowego, jak sama jej nazwa sugeruje, jest pełnienie funkcji organu zwiększającego bezpieczeństwo transakcji finansowych, ale także stabilności całego systemu finansowego w kraju. Jedną z możliwości, które KNF stosuje względem podlegającym jej kontroli instytucji, są tzw. rekomendacje, czyli zbiory wytycznych, które m.in. banki muszą brać pod uwagę. Do tej pory KNF wydała już ich kilkanaście, a każdy z dokumentów reguluje inne kwestie. W przypadku kredytów hipotecznych “rozporządzeniem” tym będzie Rekomendacja S, która po kilku zmianach w aktualnym brzmieniu funkcjonuje od połowy ubiegłego roku.

Czym jest Rekomendacja S?

Rekomendacja S zdefiniowana przez Komisję Nadzoru Finansowego jest dokumentem wydanym na podstawie Ustawy o Prawie bankowym z 1997 roku. Jest ona swoistym spisem dobrych praktyk, których banki udzielające kredytów zabezpieczonych hipoteką, winny przestrzegać.

Celem Rekomendacji S jest ustabilizowanie, usprawnienie i zwiększenie poziomu bezpieczeństwa działalności instytucji finansowych. Docelowo dokument ten ma za zadanie utrzymanie wysokiej jakości portfeli kredytowych, a tym samym zagwarantowanie stabilności zarówno rynku nieruchomości, jak i całej gospodarki.

W Rekomendacji S znalazły się bowiem m.in. uzasadnienia konieczności wprowadzenia restrykcyjnych zasad w procedurach badania zdolności kredytowej, których pominięcie mogłoby skutkować nieuzasadnionym wzrostem cen, a w konsekwencji nadmiernego wzrostu wartości kredytów hipotecznych.

Główne wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S dotyczą właśnie kredytów zabezpieczonych hipotekami. W praktyce zatem Rekomendacja S reguluje proces przyznawania kredytów hipotecznych, a także określa zasady, które wszystkie banki w Polsce powinny bezwzględnie przestrzegać. Pierwsza jej wersja została wydana w 2006 roku, jednak do dziś została już kilkukrotnie zmodyfikowana. Ostatni kształt przyjęła w połowie 2021 roku.

Główne założenia Rekomendacji S

Z perspektywy kredytobiorcy najważniejszymi wytycznymi KNF w Rekomendacji S narzuconymi na banki, są te dotyczące badania i wyliczania zdolności kredytowej. Instytucja finansowa musi dokonywać analizy nie tylko ilościowej, ale także jakościowej, by móc realnie oszacować, czy klient będzie zdolny do spłaty zobowiązania wraz z odsetkami i w terminach określonych w umowie.

Sama zdolność kredytowa zgodnie z Rekomendacją S może być wyliczana maksymalnie na okres 25 lat, nawet w sytuacji, gdy kredyt hipoteczny zaciągany jest na okres dłuższy.

W dokumencie przygotowanym przez Komisję Nadzoru Finansowego znalazły się również zapisy obligujące banki do kontroli i monitorowania poziomu ryzyka wszystkich udzielonych już kredytów hipotecznych, a także sprawdzania, czy klient wywiązuje się z warunków umowy względem przeznaczenia kredytu.

Rekomendacja S a wkład własny

Niezwykle istotną z punktu widzenia samych kredytobiorców, ale także banków wytyczną zawartą w dokumencie jest ta określająca minimalny wkład własny, który jest wymagany przy kredycie mieszkaniowym. Warto tutaj podkreślić, że wartość wskaźnika LtV zmienia się dość dynamicznie. Jeszcze kilka lat temu minimalna wysokość wkładu własnego przy kredycie hipotecznym wynosiła zaledwie 5 proc. wartości nieruchomości. Następnie podwyższono ją do 10 proc., później do 15%, a od 1 stycznia 2017 roku minimalny wkład własny wynosi już 20 proc. ceny nieruchomości.

Trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że współczynnik ten może być niższy, jeśli nadwyżka powyżej 80 proc. zostanie ubezpieczona (jest to tzw. “ubezpieczenie niskiego wkładu własnego”), lub zabezpieczona w innej formie. Tak więc minimalny wkład własny teoretycznie wynosi aktualnie 20 proc., w praktyce zaledwie 10%, jednak niezbędne jest dodatkowe ubezpieczenie.

Rekomendacja S – okres spłaty kredytu hipotecznego

Komisja Nadzoru Finansowego, wydając Rekomendację S, wzięła także pod uwagę to, na jak długi okres może być udzielany kredyt hipoteczny. Zgodnie z aktualnymi wytycznymi wynosić on może maksymalnie 25 lat, ale tutaj – podobnie, jak w przypadku wysokości wkładu własnego – istnieje możliwość jego “nagięcia”. Kredytobiorca może bowiem wystąpić o wydłużenie okresu kredytowania, jednak nie może on przekroczyć lat 35, a bank szacując zdolność kredytową, wyliczy ją i tak wyłącznie na 25 lat.

Co to oznacza? Nie więcej niż to, że aktualnie maksymalny okres, na jaki można zaciągnąć kredyt hipoteczny, wynosi 35 lat, jednak w takiej sytuacji bank sztucznie obniży zdolność kredytową nawet o kilkadziesiąt, a niekiedy nawet o ponad sto tysięcy złotych.

Poszukujesz taniego kredytu hipotecznego? Skorzystaj z bezpłatnego wsparcia niezależnego eksperta kredytowego, z którym porównasz oferty wielu banków i wspólnie wybierzecie najlepszą formę finansowania nieruchomości.

Rekomendacja S – rodzaj oprocentowania kredytów

Do 2019 roku tylko nieliczne banki w Polsce dopuszczały możliwość zawarcia umowy o kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. W praktyce znalezienie takiej oferty było niebywale trudne. Po nowelizacji dokumentu przez KNF w 2019 roku banki mają obowiązek wprowadzenia ofert ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem, dzięki czemu klient ma możliwość wyboru rodzaju oprocentowania.

W czasach praktycznie zerowych stóp procentowych Rekomendacja S miała w tym zakresie zminimalizować ryzyko ponoszone przez kredytobiorców w aspekcie wzrostów stóp procentowych w przyszłości. W praktyce banki skorzystały jedynie z drugiego rozwiązania, czyli wprowadziły do oferty jedynie okresowo stałe oprocentowanie (minimum 5-letnie).

Chcesz wiedzieć więcej? Skontaktuj się z ekspertem kredytowym z Twojej okolicy.

Zdjęcie główne: Oleg Magni from Pexels